Συντήρηση κτιρίου και κοινόχρηστων χώρων: Τι πρέπει να ξέρει κάθε διαχειριστής

Με αφορμή την τραγωδία στην Πάτρα, όταν ένα μάρμαρο αποκολλήθηκε από μαρκίζα ταράτσας και προκάλεσε το θάνατο ανύποπτου περαστικού, Είναι κρίσιμο να γνωρίζουμε τι προβλέπει ο νόμος και ποιες είναι οι ευθύνες των ιδιοκτητών και του διαχειριστή μιας πολυκατοικίας. Σύμφωνα με το Άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα και τις σχετικές διατάξεις του Κανονισμού Πολυκατοικιών, τα δομικά και στατικά στοιχεία του κτηρίου θεωρούνται κοινόκτητα. Αυτό σημαίνει πως η ευθύνη για τη συντήρηση και την ασφάλειά τους βαραίνει όλους τους ιδιοκτήτες, ανεξαρτήτως του ορόφου ή του αν κάποιος έχει πρόσβαση στην ταράτσα ή όχι.

Τι θεωρείται κοινόχρηστο και βαρύνει όλους

• Η ταράτσα, οι μαρκίζες, τα φέροντα στοιχεία (κολόνες, δοκάρια, πλάκες), οι εξωτερικοί τοίχοι.
• Οι υδρορροές, οι εξωτερικές μαρμάρινες επιφάνειες, οι προεξοχές και τα μπαλκόνια, εφόσον δεν εξυπηρετούν αποκλειστικά έναν ιδιοκτήτη.
• Οι κεντρικές εγκαταστάσεις (ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης).
• Οτιδήποτε απειλεί τη στατικότητα ή την ασφάλεια του κτηρίου και τρίτων.

Σε αυτά τα σημεία, η ευθύνη είναι συλλογική και η παράλειψη συντήρησης μπορεί να οδηγήσει σε ποινικές και αστικές ευθύνες. Το περιστατικό στην Πάτρα είναι χαρακτηριστικό: Όλοι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας κατηγορούνται για ανθρωποκτονία εξ αμελείας.

Τι δεν βαρύνει τα κοινόχρηστα

• Εσωτερικά προβλήματα εντός διαμερίσματος,
• Κατεστραμμένα πλακάκια ή σοβάδες εντός του διαμερίσματος.
• Ηλεκτρολογικά προβλήματα αποκλειστικής χρήσης.
• Δευτερεύουσες ζημιές από κακή χρήση ή αμέλεια του ενοίκου.

.

Τι συμβαίνει με τα μπαλκόνια

Τα μπαλκόνια είναι ίσως το πιο παρεξηγημένο σημείο μιας πολυκατοικίας όσον αφορά την ευθύνη συντήρησης. Αν και εξυπηρετούν αποκλειστικά κάθε διαμέρισμα, αυτό δεν σημαίνει ότι ανήκουν εξ ολοκλήρου στον ιδιοκτήτη του Σύμφωνα με το νομικό πλαίσιο (Ν.3741/1929 και άρθρα 1002 & 1117 του Α.Κ.), γίνεται ο εξής διαχωρισμός:

• Η φέρουσα πλάκα του μπαλκονιού (δηλαδή το δομικό του μέρος) θεωρείται κοινόκτητη, καθώς αποτελεί μέρος του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και της πρόσοψης. Άρα, η συντήρησή της βαρύνει όλους τους συνιδιοκτήτες.

• Οι επενδύσεις (πλακάκια, μονώσεις, σιλικόνες) και ό,τι έχει τοποθετήσει ο ιδιοκτήτης για χρήση ή αισθητική, αποτελούν ιδιωτική ευθύνη του κάθε διαμερίσματος.

 Αν προκύψει πρόβλημα σε μπαλκόνι (π.χ. σαθρό μάρμαρο ή αποκόλληση πλακιδίων), η ευθύνη πρέπει να εξεταστεί με βάση τη φύση της βλάβης. Αν το πρόβλημα αφορά την κατασκευή, τότε η πολυκατοικία οφείλει να το αποκαταστήσει.

Η σαθρότητα μπαλκονιών, ειδικά σε παλιές οικοδομές, αποτελεί σοβαρό κίνδυνο για τη δημόσια ασφάλεια και πρέπει να αντιμετωπίζεται με τεχνικό έλεγχο και ομαδική απόφαση, όχι μεμονωμένες παρεμβάσεις.

 Νομική υποχρέωση για τακτική συντήρηση- 

• Η μη συντήρηση ενός κοινοχρήστου ή επικίνδυνου σημείου (όπως μια σαθρή μαρκίζα ή ένα χαλαρό μάρμαρο) μπορεί να θεωρηθεί παραμέληση εποπτείας και να επιφέρει:
• Αστική ευθύνη για αποζημίωση (Άρθρα 914, 922 Α.Κ.).
• Ποινική δίωξη σε περίπτωση τραυματισμού ή θανάτου (Άρθρο 302 Π.Κ. – Ανθρωποκτονία από αμέλεια).
• Υποχρέωση αποκατάστασης με δαπάνες όλων των συνιδιοκτητών.

Τι προτείνουμε στους διαχειριστές

• Καλέστε τεχνικό έλεγχο κάθε 3-5 χρόνια σε ταράτσες, προσόψεις και εξωτερικά στοιχεία.
• Μη βάζετε σε ψηφοφορία θέματα ασφάλειας: σε τέτοια ζητήματα δεν υπάρχει «διαφωνία κόστους», μόνο υποχρέωση.
• Καταγράψτε τα ευρήματα και ζητήστε επώνυμη προσφορά από αναγνωρισμένο εργολάβο.
• Ενημερώστε εγκαίρως τους ιδιοκτήτες για τις νομικές τους ευθύνες.

📞 Είμαστε δίπλα σας

Στην Πουφτσής Κατασκευαστική, αναλαμβάνουμε προληπτικούς ελέγχους και ανακαινίσεις κοινόχρηστων δομικών στοιχείων, με στόχο να εντοπίζονται και να αποκαθίστανται έγκαιρα σημεία κινδύνου όπως:

• Ρωγμές σε μπαλκόνια και μαρκίζες.
• Αποκολλήσεις σε μαρμάρινα ή επιχρισμένα στοιχεία.
• Διάβρωση σε σίδερα οπλισμού ή αποσαθρωμένα στηθαία.
• Προσφέρουμε τεχνικές εκθέσεις και γραπτές εισηγήσεις που μπορεί να κατατεθούν στη συνέλευση για τη λήψη αποφάσεων.

Η πρόληψη σώζει ζωές και αποτρέπει καταστροφές. Αν είστε διαχειριστής ή ιδιοκτήτης σε πολυκατοικία, επικοινωνήστε μαζί μας για επιθεώρηση ή ανακαίνιση κοινοχρήστων χώρων.

Τηλ. 25310 30150

E-mail. damianoskp@gmail.com

.